与往年“悄无声息”不同,今年,海南楼市格外引人注目。恒大·海花岛,这个名字在这个冬天已传遍了全国。同时,一岛9盘也表明恒大对海南楼市未来的信心。不似恒大般大张旗鼓,中海、融创等龙头房企在今年均默默落子海南,绿地、远洋等企业也通过招拍挂、并购等方式加快对海南的布局。高库存下,加速布局海南,房企真能玩得转吗?

【企业销售两极分化】

就在北京楼市为2015年收官冲刺时,海南楼市的销售季节才刚刚到来。其实,受全国行业整体形势、热点消退、产品同质化、实际需求下滑等因素影响,自2014年来,海南的房地产销售陷入困境。销售压力与日俱增,是大部分海南项目的“常态”。当熟悉的概念营销、低价策略等常规方式突然失灵,传统的代理模式日渐失策,众多海南楼盘的销售压力日渐加大。

销售数据则呈示了市场的走势。据海南省统计局统计,2015年1-5月,海南省房屋销售面积为353.15万平方米,比去年同期下降4.3%;房屋销售额383.70亿元,比去年同期下降3.5%。另一方面,海南房地产房屋竣工进入快速发展轨道。2015年1-4月,全省房地产开发企业房屋竣工面积276.49万平方米,增长31.9%,比上年同期增长提高45.3%。对此,一位不愿透露姓名的海南房地产业内人士表示,除了恒大、碧桂园、雅居乐等全国性房企依靠高周转、低价格等优势继续去化,越来越多的海南开发商日子艰难。

与此同时,实力雄厚的大开发商,利用其高周转、低价格等优势,也对市场进行了巨大挤压。位于海口的恒大文化旅游城,精装公寓8000元/平方米,几乎让周边的单体项目陷入绝境。据雅居乐发布的上半年业绩公告称,海南项目雅居乐清水湾上半年实现累计销售近50亿元,6月单月12亿,两项数据皆创下国际旅游岛以来海南楼市半年度和单月成交额的历史新高。市场在岛外,资本实力不足,对于众多海南中小开发商而言,生存空间越来越窄,特别依靠银行贷款的房企,资金压力非常巨大。

【又一批龙头企业进入】

市场处于调整期,当地部分中小房产迫于资金周转压力,将持有项目和楼盘向大企业转手,海南房企分化整合加剧,新一批的企业则悄然进入。

11月初,融创收购了山东南山集团旗下的海南万宁弘基置业有限公司50%的股权,进入海南市场,双方将合作开发海南万宁日月湾综合旅游度假区项目;远洋地产则以股权收购形式,从南丰集团手中获得西山渡项目;恒大地产则耗费135亿从新世界地产手中获得四个项目,其中之一就包括海口,据业内人士估算,该项目待开发物业折合楼面价仅为2850元/平方米,甚至低于2013年同类项目3733元/平方米的楼面价。

除并购的低成本土地外,海南市场招拍挂出让的土地也吸引了各家房企的目光。11月17日,海南省海口椰海大道南侧地块由中海地产子公司广州瑾熙房地产投资公司溢价120.81%以6.28亿元竞得,中海地产首次进入海南。绿地、鸿州、鲁能、碧桂园四家大房企则在上半年就频频出手,其中碧桂园在陵水区域频频拿地,3-5月连拿地38.07公顷,共计7.4亿元。

大房企进入势必造成海南市场的新一轮洗牌,本土小开发商在逐渐退出历史舞台,取而代之的是资金雄厚、市场化程度高的岛外大型房企。“没有稳定的客户来源,没有充足的资金储备,就逐渐会被挤垮。”资深业内人士说,留下来的应该就是大的开发商和项目,接下来就是价格战或是产品战,愈演愈烈。

海南房地产业内人士认为,随着消费者的成熟度提高,产品的品质已成为其重要的购买意愿考量。他认为,当前海南众多房地产项目仅是旅游目的地的开发模式,产品基于住宅销售而不是基于旅游度假,是否能够提供高品质的产品及度假生活服务方式,这是造成分化的关键。

海南*大核心的优势是生态,保护性开发理所当然的成为海南旅游地产的重之中重,而不能仅仅将环境当做“配角”,粗放式甚至破坏性的建设。事实上,相当一部分开发商为节省建设成本、实现快速销售,压缩设计、省人工、省物料、抢工期……*终,产品粗糙、品质低下,现在不得不尝下所种的苦果。

【海南楼市的新鲜血液】

海南这一轮洗牌从去年就已出现端倪。当时,万科收购香水君澜项目剩余开发和销售、广物收购海南之心三期、中信收购红公式香水湾二期、碧桂园通过收购部分股份形式注资澄迈海南欧洲风情小镇与珊瑚宫殿……在拥有资本、销售渠道、产品设计经验的大房企面前,岛上小房企缺少了竞争经验。

剥离资金周转压力的竞争,将让企业有时间和精力深耕项目本身的品质,这也正是旅游地产的实质。“躺着挣钱”的房企格局已经渐行渐远,除了基础性的配套设施,旅游地产将注入养生、养老、购物、国际论坛等更为多元化的旅游体验。大房企进入市场,也为海南楼市带来新鲜血液。