从举牌拿下“地王”到雄心勃勃开发，从楼市低迷到项目“半拉子”6年，从债务缠身到一元钱转让100%股权，从法院查封土地到“接盘侠”迂回开发……海南省澄迈县“地王”房地产项目——“永升·滨海城”究竟经历过什么？

它是上个世纪90年代初之后，海南省第二轮“圈地潮”落下的“后遗症”。有人说，不是每一个“地王”项目都是那么好玩的。

2.7亿元拿下县域“地王”，被批“太疯狂”

尽管占地面积不到100亩，但这处位于省会海口市与澄迈县接壤“黄金地段”的房地产项目，却饱受外界关注和非议。

这个县域“地王”颇具故事性。2010年9月的一天，海南省老城经济开发区境内一块面积约93亩的土地使用权对外竞拍。老城经济开发区位于“世界长寿之乡”——海南省澄迈县境内，与海口市城郊接壤，地理位置和区域优势十分明显。

海南永升达投资有限公司(以下简称“永升达公司”)相关负责人魏先生告诉中国房地产报记者，由于位于老城经济开发区，加上海南国际旅游岛宣布后，这块地引起了众多房地产开发商的关注。

“在竞拍现场，几十家房地产开发公司轮流举牌竞买。”魏先生回忆称，经过几轮举牌，这块地*后以近2.7亿元的价格成交。而这块土地使用权的竞得者，就是永升达公司。

2.7亿元的成交价，也成就了该地块的县域“地王”位置。“一亩地的价格高达二三百万元，比附近任何一块地的价格都高出很多，是当时澄迈县的‘地王’。”魏先生认为，公司当时高价位举牌竞拍的行为“太疯狂”，“按照当地政府的想法，能拍个几千万的价格就了不得了。”

中国房地产报记者了解到，2010年1月4日，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。作为国家的重大战略部署，我国计划在2020年将海南省初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地。

而对于许多房地产开发商来说，这也许是一个千载难逢的机遇。自上个世纪90年代初海南省“房地产泡沫”之后，海南岛上再次掀起房地产商“圈地”开发热潮。

永升达公司就是那个时期众多“头脑发热”的房地产开发企业的代表。这块“地王”*终被确定开发“永升·滨海城”房地产项目。在澄迈县政府网站过往新闻报道中，“永升·滨海城”项目均列为该县重点项目予以报道。

开发商债务缠身被列“黑名单”

按照企业当初的规划，该地块项目分两期开发：建设6栋29层住宅楼、一栋大型综合性商场、一栋27层高的星级酒店，以及一所幼儿园，小区内配有温泉、健身娱乐设施、游泳池及地下停车场等。

然而，“永升·滨海城”项目并没有想象中那么顺利，在开发项目一期时就出现了资金困难，建着建着就成了“半拉子”工程。以至于永升达公司在2013年对外销售200多套房子后，迟迟交不了房而引发购房者集体抗议。

记者了解到，在企业勇夺“地王”开发“永升·滨海城”之前，永升达公司还在海口市区开发了“永升华府”房地产项目。据知情人士称，永升达公司在该项目上确实掘了“一桶金”。

“企业债务缠身，项目难以继续，完全是盲目扩张酿成的结果。”福建商人刘月华告诉中国房地产报记者，在开发上述楼盘的过程中，永升达公司陆续向刘月云、施建龙、刘兴来借款，因为未按照借款合同约定还款，后者将永升达公司及其法定代表人林某某诉至法院。经海口市中级人民法院和海南省高级人民法院审理，终审判决永升达公司及其法定代表人林某某应偿还上述借款本息约2800万元。

对永升达公司追讨债务的，不仅仅是上述债主。海南盛腾建筑安装工程有限公司负责人陈先生则称，永升达公司在开发“永升华府”及“永升·滨海城”项目过程中，欠下其公司巨额工程款，经海口中院和海南高院两级法院审理，终审判决永升达公司应支付该公司工程款2200万元。

因为没有履行法院生效法律文书义务，永升达公司及法定代表人被列入法院被执行人失信人员名单，即俗称的“黑名单”。去年11月23日，海口市龙华区法院通过媒体曝光第一批失信被执行人名单，其中就包括永升达公司及法定代表人林某某。

据债权人刘月云介绍，在法院作出相关判决后，为逃避债务和债权人追索，永升达公司又设立澄迈永升达置业有限公司，系永升达公司持有100%股权的全资子公司，并将原登记在永升达公司名下的93亩土地，在未支付对价的情况下，无偿转让给澄迈永升达置业有限公司名下，重新办理了土地证。

一元转让100%股权，迂回开发

为了避免永升达公司转移资产，在诸多债权人要求下，2016年7月28日，海口中院作出(2016)琼01执225号《执行裁定书》，裁定轮候冻结了被执行人澄迈永升达置业有限公司100%的股权。

但就在股权冻结后的2016年8月26日，澄迈永升达置业有限公司与中房(海南)建设有限公司签订《股权转让协议》，将上述被冻结的100%股权以一元价格转让，将“永升·滨海城”项目更名为“中房嘉园”，由中房(海南)建设有限公司直接操盘二期施工。

“永升达公司*主要的资产就是用来开发‘永升·滨海城’的93亩土地，我们认为此举是在恶意转移公司资产。”刘月云等人认为，永升达公司、永升达置业公司等负有巨额债务和涉及众多诉讼，且存在挪用销售款、拖欠工程款、欺诈购房者等恶劣行径，如不及时制止其和中房(海南)建设有限公司非法转让股权，出售和私分公司财产的行为，被执行人享有权益唯一财产——“中房嘉园”项目将会出售一空，被冻结的股权失去对应的价值。

据悉，今年4月25日，海口中院向永升达公司、澄迈永升达置业有限公司、中房(海南)建设有限公司发出通知，要求三家公司在未经该院许可的情况下，不得擅自将澄迈永升达置业有限公司的股权转让，也不得擅自以内部认购的方式销售“永升·滨海城”二期房产。澄迈永升达置业有限公司作为被执行人永升达公司全资控股子公司，不得违法销售公司资产，已经合法销售的所得必须进入澄迈永升达置业有限公司账户，任何单位和个人均不得私自收取款项。

海口中院还在该份《通知》中指出，前述三家公司签署的《股权转让协议》涉嫌非法转移法院查封财产，该院将依法追究其法律责任。

澄迈县住房和城乡建设局介入调查，“地王”面临考验

但事实上，“永升·滨海城”摇身一变成“中房嘉园”，其在建楼盘项目在尚未取得预售许可的情况下，已大肆对外推广兜售。在该项目售楼处，不停有外地购房者前去看房。

中房(海南)建设有限公司李先生接受记者采访时表示，他们是在永升达公司债务缠身、工程停工、难以为继的情况下，于去年9月份开始接手“永升·滨海城”项目，由于存在法律障碍，目前永升达置业有限公司的股权并未过户至该公司名下。

李先生称，中房(海南)建设有限公司目前已经为“中房嘉园”项目投入了数千万资金。他坦承，由于永升达公司在开发“永升·滨海城”过程中留下了很多遗留问题，为避免对后期开发、销售造成不良影响，这才将楼盘更名为“中房嘉园”，并未向主管部门备案。但对于该项目的未来，“接盘侠”负责人也表示很迷茫。

澄迈永升达置业有限公司一负责人也表示，目前“中房嘉园”的销售工作已经停止，等待法院许可后再进行销售。他说，永升达公司并不否认之前的债务问题，但只有把后期开发做好，房子卖出去，问题才可能解决。因此他希望债权人能够给公司一个“喘气的机会”。

“我们运气不好！”永升达公司相关负责人魏先生告诉记者，他所说的“运气不好”是指企业遇上了整个房地产市场低迷的大气候，企业开发资金又跟不上，“当时企业贷款一个亿没法还，企业濒临倒闭的境地。”

债务缠身、法院查封、“接盘侠”迂回开发……“地王”项目面临一场考验。5月18日，澄迈县住房和城乡建设局局长林鹏回应中国房地产报记者，他们已派员介入调查，调查结果将向媒体反馈。